园区“二次创业”背景下平台企业转型分析

二、园区转型对平台企业的要求

园区的转型发展是整体性的，涉及到开发建设模式、产业导入和发展、招商引资、运营管理等方方面面的转型升级。作为目前园区开发主流主体的城投企业也应准确判断、主动变革、顺势而为。在园区“二次创业”的背景下，园区的转型升级为园区城投企业提出了更高的发展要求，这些要求也为园区城投企业的转型提供了方向。

第一，弱建设，强资本。当前只有较为少数的园区城投企业如张江高科、新建元控股等，能够形成“房东+股东”、“股东引房东”的模式，加快脚步向投资前端靠拢。大部分的园区城投企业以土地整理、园区基础设施建设、物业租售等方式运作园区，依然扮演者“房东”的角色，园区的轻资产化的发展方向，为城投企业提出了加快转变身份，向投资端转型的要求。

第二，重规划，重产业选择。我国两千多个省级以上的产业园区中，对待产业规划、产业定位、选择、导入普遍存在较为随意的情况，因为引进某个龙头企业而修改产业定位等现象时有发生，因为政府对区域的定位产生变化而修改产业的情况也数见不鲜，这反映出至少两方面的问题，一是规划的科学严谨性，二是城投企业与政府之间管理界面不清晰。在未来，园区发展与城市融合，园区产业特色化发展的趋势下，要求园区城投企业要重视规划的制定和执行，产业选择和招商引资去行政命令化，去政绩化。

第三，服务不缺位，管理不越位。园区城投企业一直以来以“房东”的身份管理园区，在服务上缺位的情况较为常见，从园区企业和园区入驻企业的地位上来看是不对等的，园区“亲商”氛围的构建离不开城投企业便捷化的服务，因此要求园区城投企业打造更多的“一站式”平台、产业培育平台、知识技术培训平台等事关入园企业成长方方面面的服务平台。在亲商的同时，应该让责权归位，实现责权对等，要求园区城投企业向上处理好与政府管委会的关系，向下处理好与入园企业的关系。

三、园区平台企业发展现状与发展趋势

园区平台企业与其他城投公司都面临着发展困境和转型的重任，但是二者在细分政策、拥有资源等方面具有较大的差异性。因此其发展状况及转型中的问题和瓶颈也不尽相同。

（一）园区平台企业发展现状

从园区平台企业功能看，园区平台企业多种功能并担。园区平台企业大致可以分为建设类园区平台企业、开发类园区平台企业和运营类园区平台企业，目前而言，纯建设类园区平台企业已经很少，大部分的园区平台企业兼具建设、开发、运营多重职能。

从园区平台企业盈利模式看，以地产增值和产业增值为主。我国产业园区的盈利模式包括“土地运营+增值服务+投资”。但大部分园区盈利模式主要来自地产增值和产业增值。地产增值是依附在土地溢价的基础之上的一种盈利模式。通过建设工业厂房、物流仓库、办公楼宇、商业配套设施并以出租出售的方式给予企业使用。产业增值是产业发展带动整个产业链完整、产业升级带来的发展效益。

图1-2 产业园区盈利模式编辑 资料来源：资料来源于网络，南京卓远整理

从外部环境看，在当前经济下行压力下，园区发展尤其是国家级园区更受政策利好。以国家级经开区为例，国务院总理在国务院常务会议中提及要推动国家级经开区的创新发展，提高开放水平，以促进经济结构优化升级。商务部表示将坚持新发展理念，将国家级经济技术开发区打造成为改革开放的新高地。国务院再次印发《意见》，明确经开区改革创新的具体举措。这些政策支持中，更加强调对营商环境的重视，同时也加强了对园区平台企业自主权的放权，给其融资渠道更多的空间。

从园区类企业转型特征看，转型时机与园区发展程度密切相关。随着园区发展，园区平台企业手中的土地资源、政策红利逐渐减少，靠以往的经营模式难以为继，因而会向园区运营和产业投资方向转型。21世纪初，上海等地园区发展走在前列的地区，园区开发类企业便已经面临着转型。如陆家嘴、外高桥等园区开发类企业早在2003年就已经开始探索由土地批租转向投资高科技和物流等新兴行业。时至今日，随着全国上下一万多个大大小小的园区开发和发展，越来越多的园区平台企业面临着发展方式无法持续的难题。