毕业季租房小心这些“坑”！法院提示：这样识别二房东

今年普通高校毕业生人数为874万，比去年多了40万人，在毕业后的租房高峰，对这些刚刚步入社会，承租能力有限的毕业生来说，因为经验不足、财力不够，极易上当受骗、蒙受损失。通州法院为此梳理了新毕业生租房纠纷的高发种类，期待刚步入社会的新人们少走弯路，少受损失。

通州法院梳理近年来的相关案件发现，大学毕业后首次租房者常与房东、二房东、租客、黑中介发生纠纷，常见种类分别是：

（一）与房东之间的纠纷

1、与房东未签订书面租房合同，或虽签订了书面合同，但合同约定不明确，房东未能保障房屋居住功能的正常使用和设施的齐全；

2、提前退租时，房东收取高额违约金，或将押金当做应支付的违约金，不予退还；

3、租赁期间内，房东出售房屋，新房东要求租客搬走；

4、承租房屋后，为了居住使用方便，对房屋进行了改造，房东要求提前解除合同并赔偿损失。

（二）与二房东之间的纠纷

租赁房屋时未审查房屋的产权证书，直接与二房东签订了租赁协议，二房东没有转租的权利，拿到租金后消失，所租赁房屋无法正常居住。

（三）与合租人之间的纠纷

突出表现在与与合租人之间有关房租、用水、用电、用气等费用负担分担方面的争议。

（四）与“黑中介”之间的纠纷

与未办理工商登记、未向房地产主管部门备案的“黑中介”租房，面临租金、押金等被“黑中介”卷走，租赁合同未到期就被房东驱逐，或者租赁期间随意上涨房屋、退租时押金不予退还等。

通州法院表示，无论租期长短，租赁双方都应签订书面的房屋租赁合同，尽量采用各地区房地产主管部门发布的房屋租赁合同示范文本，签订合同前仔细阅读合同条款，特别关注房屋租金、押金、合同解除、违约责任等条款。

如果是从“二房东”手里租房，需要小心的事儿就更多了。首先要核实房屋的产权证书原件，核实出租人的身份证件是否与房屋产权证书登记的名字一致。然后去小区物业，核实租赁的房屋在物业的登记信息。一旦确认面前这个出租房子的人是“二房东”，还要核实对方与房东之间的合同，包括原合同中是否规定租客有转租的权利、租赁人数的限制，合同的存续期间等等。

提前退租的情况下，涉及到违约金的问题，最好在租赁合同中予以明确进行约定，没有约定的，毕业生就提前退租的事宜尽早告知房东，减少房东的实际损失，并与房东就违约金积极进行协商。

社会新人们也要强化法律方面的知识，例如“买卖不破租赁”等《合同法》中有明确规定的条文。在《合同法》中规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，即使房屋出售，也并不影响合同期内租客继续使用该房产。

如果是合租房屋，需要及时了解合租方的数量、身份信息、职业、生活习惯、联系方式等，将与合租人之间有关房租、用水、用电、用气等费用的分担尽量写入租赁合同中。与中介公司签订租房合同时，尽可能通过国家企业信用信息公示系统查看该中介公司是否办理工商登记，并通过当地的房地产主管部门的网站查看中介公司是否办理了备案，不要与没有营业执照、没有进行备案的“黑中介”租房。