深圳率先在全国探索城市更新立法 未签约业主物业或由政府个别征收

为破解个别旧改项目业主“漫天要价”或不签约导致项目“难产”的问题，深圳将在全国率先对城市更新立法，不仅拟定法定最低补偿标准，还拟规定当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以对个别未签约业主的房屋实施征收。7月21日，备受坊间关注的《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）首次公开征求社会意见。

原地产权置换最低按套内面积1∶1补偿

由于较早出现土地供应紧张问题，深圳是全国率先提出“城市更新”概念的城市，自2004年起已陆续出台多个规章及配套政策等，在全省乃至全国均产生了较大影响。但随着城市更新的深入推进，仅依靠现有政策规定难以全盘破解深层障碍，因而将城市更新立法列入计划。

为合理引导市场预期，《征求意见稿》拟规定城市更新搬迁安置补偿采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择，但首次明确了法定最低补偿标准：

旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的，按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿；产权置换面积因误差导致不足的，由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的，物业权利人可以不再支付超面积部分的房价。采用异地产权置换的，安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算。采用货币补偿的，货币补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定。公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的，则按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例进行补偿。

而历史违建以及旧工业区、旧商业办公区合法建筑的搬迁补偿标准按照深圳房屋征收相关规定确定；对于房屋征收没有规定的其他情形，搬迁补偿标准由市场主体与权利主体自行协商确定。

个别未签约房屋或被政府个别征收

由于实践中，无论是政府组织还是市场化的城市更新，都难以完全避免个别物业权利人不愿意与市场主体签订搬迁安置协议的问题。经反复研究论证，《征求意见稿》提出了“个别征收+行政诉讼”的处置方案，即当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的，市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

深圳市人大常委会法工委解释称，城市更新改造是城市规划实施的组成部分，改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能，优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境。同时，深圳的城市更新方案均有配建学校、医院、人才保障房和产业保障房等，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神。

“如果一个小区95%的人同意城市更新，就已经构成公共利益，剩下5%的人始终不签实际上阻碍了公共利益，因此实施征收是与基础法理契合的。”北京德恒（深圳）律师事务所律师赖轶峰说。

同时，为了进一步约束政府的征收行为，避免过大的自由裁量空间，《征求意见稿》拟明确，政府实施个别征收的，按套内面积1：1置换或进行货币补偿确定征收标准。物业权利人对征收决定不服的，可以向人民法院提起行政诉讼。

开发商擅自进小区征集旧改意愿 最高罚300万元

为避免出现开发商为讨好业主，无序竞争，甚至与业委会产生利益勾连的乱象，《征求意见稿》提出，重点城市更新单元计划由区城市更新部门申报，旧住宅区由辖区街道办事处负责申报。

街道办事处将组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等，其他单位和个人擅自在旧住宅区做这些城市更新单元计划申报前期工作，将被责令限期改正；逾期不改正的，处200万元以上300万元以下罚款；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

而合法旧住宅区城市更新项目获批后，可以采用业主票决等公开、公平方式确定市场主体。选定的市场主体必须符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新规模、项目定位相适应，并具有良好的社会信用。