租赁房屋需要维修，房东房客谁来负责？

租赁合同在实践中大量存在。比如说，我们大学生刚毕业找工作，在工作之后的相当长的时间内，可能还只能采取租房的方式，因为我们知道房价非常高，所以房屋租赁是我们首先就要接触的这样一种非常重要的合同形态。

在房屋租赁过程中，经常发生争议的，发生纠纷扯皮的，往往就是维修义务。

法律本身确实规定说，出租人应当履行租赁物的维修义务，当然当事人另有约定的除外。但实践中，比如说，你租一个带家具的房子，如果房屋本身发生损害的情况一般没有争议，我们知道这是房东的事，比如说，房屋的主体结构、窗户、门、墙体，还有包括门锁这些发生的损坏，这个时候房东应该负责更换。但是如果是家具，比如说冰箱坏了，比如说厨房设备坏了、马桶坏了，这种情况下，到底是谁来维修？

有的时候，房东和房客各执一词。这个确实争执不下，甚至还包括一个灯管坏了，吊灯、床头落地灯坏了，这个房客要求找房东，房东说这是易耗品，你自己负担。所以这种争议非常多，我们也接触过很多这样的争议。

那么，法律的原则是什么呢？通常在很多住房合同的标准模板里边是有相关规定的。

首先，很明确，如果合同约定了，必须按合同来，合同有约定的，按照双方当事人的约定。这个没办法，如果你当时签了这个协议，那么你是要承认协议的效力的，毕竟大家都是完全民事行为能力人。真正麻烦的问题在于，如果说合同没有约定，这个时候按照法律的一般原则怎么处理。

关于法律的原则，我注意到原建设部1995年曾颁布过一个规章《城市房屋租赁管理办法》，当然尽管这个规章本身不再有效，但是规章的精神可以参考。

规章说，出租住宅用房的自然损坏或者合同约定由出租人修缮的，出租人负责修复。如果合同约定的是出租人修缮的，那么出租人负责修复，不及时修复致房屋发生结构性破坏的，造成承租人财产损失或人身伤害的，承担赔偿责任。

这里面还是很明确，如果合同约定是出租人义务的，是出租人负担，如果没有约定的情况下，这里面要根据情况，如果确实它本身并不属于房屋租赁内容的情况下，也可能会要求由承租人承担适当费用，这种情况也有。

比如说，非常简单的这种易耗的小灯泡，如果没有约定的情况下，通常有的人认为我的租金里面包含了这些易耗品的损耗，如果是有这样的约定没有问题，如果没有这样的约定，可能就需要双方协商。

所以我的观点还是说，没有约定的情况下，要通过协商，然后要根据法律的精神去处理。

关于买卖不破租赁，这也是过去的原则，在这个原则之下，民法典做了非常重要的改进，现在我们强调，要在实际占有期间才能发生这种买卖不破租赁的对抗力。过去1999年合同法没有明确说是占有期间，现在就说，你是实际占有使用的承租人，这个时候你能发生对抗新的买受人的效果，防止这一规则被滥用。

另外，《民法典·合同编》为了保护承租人，也规定了一个重要的新的权利，我们叫优先承租权。第734条第2款，“租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”，这就非常有利于承租人，有利于房客。

【本文来源于人民出版社出版的《民法典开讲》】