在房屋拆中,迁补偿不合理,评估程序违法,怎么获取合理的拆迁补偿

在征地拆迁案件中，“价值评估”是拆迁维权中非常重要的一个阶段。经常遇到当事人提到拆迁方把评估报告送过来了，评估的面积不准确，评估的价格太低，评估有遗漏，评估方式不认可等等，那么，到底有哪些个具体的问题呢？房子的真实价值

自己的房子到底值多少钱?我们平常可能根本不会去想这个问题，但是遇到拆迁进行补偿的时候，你心里必须有个谱，自己祖祖辈辈住的房子到底值多少钱?这样至少在拿到拆迁评估报告单的时候不会被本不合理的拆迁补偿款蒙蔽而盲目签字。我国的土地性质只有两种：国有土地和集体土地，所以也就相应有城市房屋、农村房屋，它们的拆迁补偿标准，具体包括项目都是不一样的：

农村房屋：农村房屋拆迁的货币补偿最低包括房屋的重建成本价加上宅基地地价。房屋的重建成本价要看房屋的类型、规格、材质，是平房还是楼房，是钢筋混凝土、土房还是砖混房，还要根据当地的经济发展水平来合理估计房子的重建成本价。宅基地地价要根据宅基地证上实际记载的面积，一般地方政府都会有一个区位补偿价，具体补偿金额可以咨询当地国土部门;房屋的附属物，如：树、影壁、围墙、厕所等，这也得由专业的评估机构进行评估;此外还有房屋装饰装修的评估。

城市房屋：《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对房屋价值的评估进行了规定，第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿不能低于类似房屋的市场价格。这个“类似房屋”意思是指与被征收房屋的区位、用途、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或类似的房产;“市场价格”容易波动，法律上也规定了房屋市场价格认定的具体时间，是以 房屋征收决定 公告之日为参考标准，允许政府和个人就关于房屋的价格认定进行协商，只要房屋的最低价格不低于法律规定的标准就可以，允许以高于市场价格的价值对房屋进行拆迁补偿。

房屋拆迁评估报告单

补偿方案的具体补偿标准是以评估报告为判断基准的，我们可以从评估机构的选择、评估机构的资质和估价师的资格、评估的时间点、评估报告的有效期和评估程序这几个点来审查评估报告是否有违法点，因为每个违法点都可能会影响房屋的真实价值，从而判定给的补偿款是否与房子本身的价值相差甚远。

1.评估机构的选择

《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;协商不成的，按照少数服从多数的原则投票决定或者采取摇号、抽签等随机方式确定。也就是说必须先协商确定，协商不成的按多数原则投票决定，抽签或摇号等随机方式确定。

2. 评估机构的资质和估价师的资格

首先要看该评估机构是否是依法设立的，有无营业执照和相应业务资质;其次，参与估价的评估师(们)是否具有相应的估价资格证书;再次，房屋征收部门是否向选定的房地产价格评估机构出具委托书并签订了房屋征收评估委托合同;最后，评估报告单上是否有参与该项评估业务的评估师的亲笔签名，而不仅仅是打印署名或以签章代替签名。

3.评估的时间点

房屋征收有很多时间段，但是被征收房屋价值评估时间点为房屋征收决定公告之日起，也就是说张贴征收决定公告之日起才能进行房屋价值评估，在这个时间点之前或之后都是违法的。

4.评估报告的有效期

评估的目的是真实反映房地产的真实价值，以达到合理公平的补偿，而如果评估报告做出时间较长，这样因为市场变化较大，就更不能真实反映其价值，所以，必须及时完成房产价值评估，如果拖得时间太长，理应重新进行评估。

5.评估程序

法律设定了法定程序来对复杂的评估过程进行程序性制约。被拆迁人共同选择评估机构—拆迁人出资委托评估机构—签订委托合同—评估机构收集审查证据材料，进行实地勘查、测量—公示初步估价报告—复议、复核申请。