给开发商办土地使用权证时未完成征收，可撤销该证

我国的土地性质分为集体土地和国有土地，只有国有土地可以出让而集体土地是不可以出让的，我们常听说自然资源部门在挂牌“出让”某块土地，那么这被出让的土地一定是国有土地。近年来随着城市建设的规模化，越来越多的集体土地被征收为国有土地后用来建设住宅、商场等建筑物，这其中也包含着一些未经合法征收就出让或者先出让再征收的违法情况。

我在广西有一个案件就是这样，委托人种的好好的地，在2019年突然被陌生人以开发建设为名进行圈占、破坏农作物，而农民们压根就没有收到征地补偿款，他们和所谓的“开发商”沟通无果后委托我们介入，我们通过调查才发现，这块地已经在2012年就被省政府批准征收了，更离奇的是，这块地在2013年就被当地自然资源部门出让给某开发商，而且在当年就给开发商颁发了《国有土地使用权证》。也就是说，土地被批文批准征收，但是并未实施征收程序的情况下，自然资源部门就将这块地出让，通俗地说就是“卖给”开发商了，而土地的耕种者们根本不知道这回事，直至2019年开发商突击抢地他们才恍然大悟。经诉讼，法院以该地块在出让时还未完成征收为由判决确认了自然资源部门颁发《国有土地使用权证》的行为违法性。

根据《关于加大闲置土地处置力度的通知》第二条的规定，实行建设用地使用权“净地”出让前，应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。所以，在将集体土地征收为国有土地并进行出让，首先要经过合法征收，将地块变为“净地”，所谓的“净地”就是该地块上有相应的土地批文和安置补偿方案，且被征收人得到了妥善的安置和补偿，该地块无其他争议。而根据国土资发[2010]151号《国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让。

实际上，这个案子中的违法点还很多，除了在出让时未完成征收外，还包括征地批文作出前未进行确认、告知、听证程序、安置补偿方案未进行公告、未进行听证等，这其中任何一个违法点，都可能导致已经颁发的《国有土地使用权证》被撤销。所以，如果征收程序违法、或者在出让时未完成征收或者有重大违法行为的，已经颁发的相关土地证书是有可能撤销的。