哥哥出售祖宅，多年后姐妹起诉合同无效，看看律师怎么说

合同具有相对性，在当事人之间产生法律效力，各方当事人均应当按照诚实信用原则严格履行合同约定的义务。签订购房合同的目的是让自己的合法权益更好地得到保证，但若是合同的效力被质疑，又该如何维护自己的权益呢？

今天来到栏目组寻求律师帮助的刘先生，就在继承老人留下的遗产过程中，与家人产生了纠纷，同时还牵扯出一桩关于合同效力的纠纷。

案例回顾

刘先生老两口，有三个孩子，分别是大儿子和两个女儿。老两口先后于1987年和1994年离世，给三个孩子留下了位于通州区的一处宅院，二老生前未留下遗嘱。

二老去世之后，1995年，家中长子考虑自己长期居住海淀，对于通州的房子无暇打理，于是便决定与同村的李先生签订房屋买卖协议，协议中约定：将刘先生名下的正房三间、西厢房两间及院落以6500元价格卖予李先生。

在签订这份协议的时候，买卖双方为了更为严谨，还在协议中加盖了村民委员会的公章予以确认。协议签订后，李先生便依照协议的约定，向刘家的长子支付了房款。而对于大哥卖房的事情，两个妹妹一直声称自己并不知情。

2003年，购买刘先生家祖宅的李先生因病去世，其儿子与儿媳作为本村的村集体成员，一家人一直居住在此房屋内。

2013年6月，刘家两姐妹向法院提起诉讼，请求法院确认大哥与李先生在1995年签订的房屋买卖协议无效，要求李先生的儿子返还位于通州区院落内的房屋。

律师观点

在了解了案件的情况后，朱瑞雷律师首先对诉讼时效的问题予以解释。确认合同无效的案件不适用诉讼时效。依据《民法通则》第135条、第137条的规定，刘家姐妹两人在大哥与与李先生签订房屋买卖合同之后的十余年内，迟迟没有提起诉讼，属于怠于履行自己的权利。那么法院依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第153条规定，查明无中止、中断、延长事由的，判决驳回其诉讼请求。但是，在诉讼中刘家姐妹二人的诉求是，确认合同无效而非解除该房屋买卖合同。在最高法（2005）民一终字第104号案中，认为无效合同的确认不适用诉讼时效，无效合同产生的财产返还请求权的诉讼时效期间，应自合同被确认无效之日起算。因此，朱瑞雷律师认为，诉讼时效制度适用于债权请求权，而确认合同无效则属于形成权，确认合同无效之诉属确认之诉，不适用诉讼时效制度。

其次，朱瑞雷律师认为，本案不构成表见代理。表见代理是指，行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。本案中，大哥在签订房屋买卖协议之后，刘家两姐妹均未行使权力，这点对于本案构成表见代理的条件不符合逻辑，因为不行使诉权是“代理”行为之后的事情，不能溯及到“代理”行为行使时甚至之前；其次，虽然买卖房屋协议上有村委会的盖章，但是这只能说明村委会同意该买卖行为或者村委会证明存在该买卖行为，不属于表见代理的条件。最后，家中大哥虽然是房屋的共有人之一，但是在没有其他两姐妹授权也没有房产证的情况下，大哥所签订房屋买卖协议的行为，不能构成表见代理。

买卖协议有效的核心，是依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”另外一点影响本案的因素是，购房人李先生在签订该房屋买卖合同时，并非是本村的村集体成员, 依据《关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于加强农村宅基地管理的意见》等有关的法律规定,与城市居民以及其他村集体成员签订买卖农村住宅的合同无效，但是如果在起诉时，购买人已经成为该村集体成员，则该合同有效。