推荐阅读：*基金项目：湖北省教育厅人文社会科学基金项目（2009b027） 摘要：通过武汉市2003-2008年土地市场化与土地集约利用程度的耦合关系，研究土地市场化改革对于土地集约利用程度的影响，为提高土地集约利用水平，优化土地市场化改革提供借鉴。采用因子分析法和主
*基金项目：湖北省教育厅人文社会科学基金项目（2009b027）
摘要：通过武汉市2003-2008年土地市场化与土地集约利用程度的耦合关系，研究土地市场化改革对于土地集约利用程度的影响，为提高土地集约利用水平，优化土地市场化改革提供借鉴。采用因子分析法和主成分分析法进行分析，借用耦合模型进行测算，得出研究结论为：2003-2008年间武汉市土地市场化与土地集约利用之间处于协调耦合阶段;土地市场化改革提高了武汉市的土地集约利用水平，而以招标、拍卖、挂牌出让方式为主的土地二级市场，相比一级市场发挥了更大的影响。
关键词：土地市场化;土地集约利用;耦合关系;武汉市
随着工业化和城市化的快速发展，土地资源的开发强度逐步增大，在同区域土地总量有限的约束下，对于土地获取的竞争日趋激烈，土地供需矛盾日渐突出，也导致了土地资源的地力过度透支或者粗放利用、滥用等情况频现。土地市场化改革应时推出，但不能刻意依靠单纯地增加城市土地面积来缓解供地压力，而必须注重对城市土地的内部挖潜，提高土地集约利用程度，这样才具有更长远的战略意义。在行政指导下，市场作为资源配置的基本手段，如何通过市场化手段改善土地集约利用水平，对于推进节约型社会的建设具有重要价值。
一、研究对象的选择
武汉市作为中部崛起的中心城市，是全国特大城市和重要的交通枢纽，自古便有“九省通衢”之称。其对土地政策实施后的反应速度较东部地区要慢，比西部地区要快，土地试点政策较少，政策稳健性较高，发展速度均衡，以武汉市作为参考可以清晰地看出改革效果及其影响。
二、武汉市土地市场化程度评价的研究设计
（一）数据来源
本文所用模型测算数据中，土地市场化程度测算的一级市场和二级市场的交易数据均来自2004―2009年《中国国土资源统计年鉴》以及中国资讯行数据库。土地集约利用指标体系测算的经济数据来自2004-2009年《武汉市统计年鉴》及《武汉年鉴》，土地利用现状数据来自2004-2009年武汉市国土资源和规划局。
（二） 数据标准化处理
采用土地交易宗数进行市场化测度，但是为了提高交易地块可比性，尽可能排除面积大小的影响，对于土地二级市场，因视其为完善的竞争性市场，所以本文仅对土地一级出让市场数据进行标准化处理，能更为客观地反映土地市场化程度的实际状况＼[6＼]。具体计算公式如下：
M=M0N0（1）
Ni=MiM（2）
对于土地市场化程度的测算，本文主要参考了曲福田等的研究成果＼[7＼]。
LM=∑LSi×Wi+∑LT×W0（3）
LM为土地市场化程度;LSi和Wi分别为一级市场不同方式土地出让宗数（i代表协议、招标、拍卖、挂牌）及其对应的市场化权重，而LT和W0分别为二级市场交易宗数（n代表转让、出租和抵押）及其相对的市场化权重。鉴于我国目前土地一级市场上的出让方式主要包括划拨、协议、招标、拍卖和挂牌等五种，因此，将上式细化如下： LM=
其中：H、X、ZH、P、G、Z分别表示一级市场划拨、协议、招标、拍卖、挂牌出让以及租赁的土地宗数，而W1…W5为对应的市场化权重。
（三） 数据权重的确定
（四） 土地市场化的结果评价
表1武汉市土地市场化程度
年份划拨协议招标拍卖挂牌租赁转让出租抵押市场化程度/%
表2武汉市土地市场发育程度阶段划分
土地市场发育阶段土地市场化程度
无市场阶段0～20%
不完善的土地市场阶段弱市场阶段21%～35%
转型中期阶段36%～55%
转型后期阶段56%～70%
相对成熟期阶段71%～85%
完善的土地市场阶段86%～100%
参照表2，仅有2003-2004年两年武汉市土地市场发育程度处于不完善的土地市场阶段，究其原因，应为2003年开始国家规定出让方式为招拍挂，土地市场刚开始实行，市场较之前有发展，但发展仍不完善。2005-2008年土地市场处于完善阶段，且从2005-2007年发展趋势可以看出，土地市场发展较缓慢，因为市场发育到一定程度后，变得相对完善，所以发展速度也相对下降。
三、武汉市土地集约利用程度评价
（一） 指标体系构建
根据城市土地集约利用内涵建立评价指标体系，体现土地集约利用的综合效益，其中包括经济效益、社会效益、生态效益、土地利用程度四个方面，见表3。
表3武汉市土地集约利用评价指标体系
评价因素评价因子指标测算
经济效益
生态效益
社会效益
土地利
用程度地均GDP X1GDP/土地面积
地均财政支出X2财政支出/土地面积
地均固定资产投资额 X3固定资产投资/土地面积
地均社会消费品零售总额 X4社会消费品零售总额/土地面积
单位建设用地工业总产值X5工业总产值/建设用地面积
人均绿地面积X6绿地面积/总人口
单位用地耗电量 X7总耗电量/土地面积
人口密度 X8人口总数/土地面积
地均就业承载力 X9就业总人数/土地面积
单位工业用地承载力 X10工业企业个数/土地面积
城市人均住房使用面积 X11城市总住房面积/总人口
每万人拥有公交车数 X12公共汽车总数/总人口（万人）
每千人拥有医生数 X13总医生数/总人口（千人）
地均房地产开发投资 X15房地产开发总投资/土地面积
建筑用地占土地面积比重X16建设用地面积/土地面积
人均道路面积X17道路总面积/人口总数
（二） 数据的标准化处理 为了使不同量纲的数据具有可比性，采用标准差标准化法，对原始数据进行无量纲化处理，具体计算公式如下：
X'ij=Xij-jSj（5）
式中，X'ij为标准后的数值，Xij表示第i年第j个影响因子原始数据，j表示第j个影响因子的算术平均值;Sj表示样本的标准差。
（三） 评价方法
采用SPSS17.0软件进行主成分分析，得出矩阵的特征根、方差贡献率、因子载荷矩阵和因子回归系数。
首先我们根据因子回归系数计算武汉市各因子得分：
Fik=∑nj=1WjPij（7）
然后用所选主成分的方差贡献率作为权数，得出每年的综合因子得分：
Si=∑FikVij（8）
式（7）中，表示第i年第k个主成分的因子得分，表示第j个主成分的因子回归系数，表示第i年第j个主成分的标准化值;式（8）中，表示第i年主成分综合得分值，表示各主成分的方差贡献率。
最后将因子综合得分转换为百分制，以便直观显示：
Gi=SiSmax-Smin×40+60（9）
（四） 评价过程分析
根据表4选取的前2个主成分，累计方差贡献率为93.202%，说明这2个成分可以解释原始变量93.202%的信息，可以较好地反映原始变量信息。然后计算出各成分在两个主成分因子的得分，见表5。
表4解释的总方差
成份/年
初始特征值
合计方差的/%累积/ %
提取平方和载入
合计方差的/%累积/%
旋转平方和载入
合计方差的/ %累积/%
30.8204.82698.029
40.2481.45999.488
50.087.512100.000
60.0002.847E-15100.000
70.0001.860E-15100.000
90.0006.246E-16100.000
100.0004.5944E-16100.000
130.000-4.364E-16100.000
140.000-7.043E-16100.000
提取方法：主成份分析
表5成分得分系数矩阵
成份
12成份
12
X10.0010.099X90.0000.100
X20.0360.064X10-0.3040.370
X30.0070.093X110.0600.038
X70.0340.065X15-0.0060.106
X170.187-0.107
提取方法：主成分分析法;旋转法：具有 Kaiser 标准化的正交旋转法。构成得分
0.004X4-0.097X5+0.27X6+
0.086X13+0.169X14-0.006X15+
0.177X16+0.187X17
0.065X7-0.027X8+0.1X9+
0.087X16-0.107X17
由上式可以得出主要影响因子的得分，以方差贡献率为权重，得到武汉市2003-2008年土地集约利用综合得分，见表6。
表6武汉市2003-2008年土地集约利用程度
2004-0.453-0.780-0.57246.945 2005-0.063-0.448-0.23554.639
20061.111-0.7810.17063.895
20070.8530.1080.45570.378
注：保留三位小数。
由表6可以看出，武汉市在2003-2008年间土地利用的集约度一直处于上升状态，根据经济学中的地租理论，不同行业对于土地位置的敏感度和竟租能力有很大差距，在完全竞争的假设下，支付能力所导致的级差地租会自动形成商业集中，工业及居住用地向城郊转移的利用结构，促进土地的高度集约化利用，发挥土地的潜在效益。同时，在此过程中，不同级差地租能力的行业或企业在竞争过程中，就又有效带动了市场机制作用的发挥。在完善的市场中，政府干预作为弥补市场机制内在缺陷的重要手段，此时土地资源利用达到最佳集约利用的状态，兼顾社会、经济和生态效益，实现帕累托最优。因此在不同市场形态下，政府的干预程度不同，将影响土地资源的配置效率，即导致不同的集约利用程度＼[11＼]。
所以本文在进行模型拟合前提出理论假设为：土地市场化程度越高，土地集约利用程度越高。
四、武汉市土地市场化与土地集约利用相互影响的实证分析
进行土地市场化改革，充分发挥土地价格的杠杆作用，是发挥市场配置土地资源的基础性作用，是提高土地资源利用效率和集约利用水平的重要途径＼[2，12＼]。为了证实土地市场化和土地集约利用两条曲线之间具有相关性，将土地市场化度量值与土地集约利用程度值增长趋势进行对比，得出图1。
图1土地市场化程度与土地集约利用程度趋势
（一）土地市场化与土地集约利用相关性分析
图2土地市场化程度与土地集约利用程度拟合散点图
图3土地市场化程度与土地集约利用程度拟合曲线对比
通过拟合曲线对比可得到以下结果：幂函数曲线的调整R2值为0.711。从ANOVA表中可以看出，总体误差=回归平方和+残差平方和为0.318，误差较小，置信度较高。F值为9.834，显著性系数sig.值为0.035≤0.05，在95%的水平上可信，所以采用幂函数曲线进行拟合。
幂函数曲线系数B为1.608，而常数项A为0.047，得到拟合曲线表达式为：
lnJY=0.047+1.068SC（10）
当数据经过标准化处理后，剔除常数项，所以标准化的幂函数表达式为：
lnJY=1.068SC（11）
但是我们考虑到，随着市场化程度的越来越高，会达到一定的峰值，直到增速缓慢甚至停止，所以从2003-2008年间，土地集约利用程度随着土地市场化程度逐渐增加趋势来看，此趋势适用于2003-2008年，但并不能详细地描绘出随着时间变化，土地市场化与土地集约度两者之间相互影响的程度大小，也就是说虽然两者之间的关系是呈正相关趋势，但相关程度有多大并不能从上述相关性分析中得出，所以对其进行耦合度测度。
（二）土地市场化与土地集约利用耦合关系
耦合作为一个物理学概念，是指两个或两个以上的体系或运动形式通过各种相互作用而彼此影响的现象。系统耦合最初也来源于物理学，是指两个或两个以上性质相近的系统相互作用、彼此影响和融合，进而形成新的更高一级结构――功能统一体的状态和过程，它既是一种状态，又是一种过程＼[14＼]。因为并不能确定幂函数曲线是最适合土地市场化与土地集约利用之间耦合关系的最佳模型，所以接下来分别对两者的曲线进行单独拟合，分析其耦合关系，得出表达式为：
JY=e（3.597+0.135t）
（R2=0.856）（12）
（R2=0.996）（13）
其中t为年份。式（12）、（13）分别表示出土地市场化程度及土地集约利用程度的拟合曲线，在随时间变化的前提下，两个系统的演化速度为：
VJY=dJYdt
VSC=dSCdt（14）
其中VJY表示土地集约利用程度随时间的演化速度，VSC表示土地市场化程度随时间的演化速度，假设两者相互影响，任何一方的变化都会引起另一系统的变化，因此有V=∫（VJY，VSC），这样可以将VJY、VSC作为控制变量，通过分析V的变化来研究两者之间的耦合关系。
参考众多学者在土地利用变化与社会经济发展耦合关系的研究＼[1517＼]，土地市场化与土地集约利用之间的关系划分为四种模式：低级耦合、协调耦合、极限耦合以及耦合重组，具体见表7。 表7土地市场化程度与土地集约利用耦合关系演进分析
演化状态煌恋厥谐』程度与土地
集约利用程度的关系
低级耦合-90°
α≤0°这个阶段土地市场发育不完善，土地集约利用潜力大，其相互作用均不明显
协调耦合0°α
≤9°土地市场化程度与土地集约利用程度相互作用日益显著，两者良性发展，在α等于45°的时候，两者发展最协调。
极限耦合90°α
≤180°由于土地集约利用过程中产生的环境破坏、资源过度利用等原因，导致其对土地市场化发展的约束增加，两者矛盾出现加剧趋势
耦合重组-180°α
≤-90°由于两者都处于不良发展状态，旧系统崩溃，两者的耦合关系需重组，进入新的演化周期
表8武汉市2003-2008年土地市场化
与土地集约化利用耦合度
年份/年200320042005200620072008
VJY5.63796.45287.38558.45309.674811.0731
VSC5.43606.54007.64408.74809.852010.9560
α46.044744.615644.014644.017444.479945.3046
根据2003-2008年土地市场化与土地集约利用的耦合度值，绘出耦合度演化曲线，见图4。
从图4可以看出， 2003-2008年武汉市土地市场化程度与土地集约利用程度的耦合度值处于0～90°之间，也就是两者处于协调耦合的状态，处于相对良性的相互影响中。
图4武汉市2003-2008年土地市场化
与土地集约利用耦合关系
两者的耦合关系呈现出抛物线趋势，当α等于45°的时候，两者发展最协调，所以从图4看出，在2003年及2007-2008年间，α接近45°。而自2003-2005年，耦合度处于下降状态;2005年后，耦合度处于上升状态。
五、结语
土地市场化自2003年全面推行后，对武汉市的土地集约利用度的提高具有明显的促进作用，此影响也具有较强的稳健性，而且土地一级市场对集约度的提高有更加显著的作用，这期间土地市场对于原先武汉市以划拨为主的土地出让市场受到较大的冲击，所以市场机制对于土地集约利用度的影响度适宜，两者的发展较为协调，土地市场化对于土地集约利用的正向影响最为显著。而当土地市场的市场机制逐渐适应武汉市的经济发展状况，起初带来的冲击逐渐变小，但耦合度仍然维持在44°以上，说明土地市场对于集约度的影响程度一直较高，推测是由于土地二级市场的竞争机制尚未发育成熟，土地存在滥用或者地力过度透支等情况，导致两者的发展协调度下降，正向影响变弱。当土地市场逐渐发育完善，两者的耦合度有一定程度的上升，在2008年又达到45°左右，说明土地市场较完善的状况下，对土地集约度的正向影响再次达到显著状态。
综上，本研究得出的结论是：我国的土地市场化改革已初具成效，土地供应结构产生了根本性的变化，采用招标、拍卖、挂牌等市场化方式出让国有土地的比例明显上升，但在工业用地方面，应减小协议方式出让土地，提高市场化程度。目前我国仍处于社会发展转型期，土地市场化程度对土地集约利用程度的高低具有根本性的影响，利用市场机制、竞争机制以提高集约利用水平将成为必然趋势，因此采取积极的政策和措施，促进土地市场的发育，完善市场机制在土地资源配置中的作用，具有重要意义。
注释：
①本文所采用的招拍挂价格信息均根据武汉市国土资源和规划局网站整理所得，由于数据获取的原因，采用的是2004-2009年所有招拍挂方式出让的土地成交价格取均值，并对比拍卖价格，得到不同出让方式的市场化程度权重。但是由于拍卖宗数较少，且多集中于近年，而考虑到物价随着时间上涨的情况，所以认为这将导致拍卖价格相对抬高，而挂牌出让方式被采用较多，所以进行适量修正。
＼[参考文献＼]
＼[3＼]谭丹，黄贤金，陈志刚，等.中国土地市场化程度及其影响因素分析＼[J＼].城市问题，2008（01）：1418.
＼[4＼]牟燕，钱忠好.中国农地非农化市场化水平地区差异分析＼[J＼].中国土地科学，2012（5）：3743.
＼[5＼]钱忠好，牟燕.中国土地市场化水平：测度及分析＼[J＼].管理世界，2012（7）：6775.
＼[7＼]曲福田，吴郁玲.土地市场发育与土地利用集约度的理论与实证研究：以江苏省开发区为例＼[J＼].自然资源学报，2007（3）：445454.
＼[8＼]李永乐，吴群.土地市场发育与农地非农化：基于省际面板数据的估计与测算＼[J＼].中国土地科学，2009（11）：4549.
＼[9＼]吴郁玲.基于土地市场发育的土地集约利用机制研究＼[D＼].南京： 南京农业大学，2007：67.
