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宋代地方志编纂中的“地方”书写的方向

发布人: 谜语网 发布时间:2015-10-03 字体: | | 打印文章

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一 城市化刚起步时贸易功能的地价表现

一、交通要点区域价差不大

在上海租界城市化刚刚起步的时候,洋人买地首先着眼的是其贸易功能,其次是其个人或家庭的居住需求。居住需求在一开始是很有限的,因为人数少,生活方面的问题容易得到解决。贸易功能主要是码头和仓库。开始是驳船码头,到19世纪60年代以后又发展出轮船码头。铁路还要迟很久才会有,而且在晚清一直不占主导地位。

洋商对贸易功能的追求,表现在土地的交易上,就是沿江沿河适于作码头地点的土地因受追捧而地价高,或者在当时的水路和陆路条件下,适于作货物仓储地点的土地地价高,而其他的地价比较低。因此,当时的地价差异表现为点与面的鲜明对比。而这些交通要点区域彼此之间的地价差异并不是很大。

旗昌洋行的金能亨在1861年到1863年间申领多宗位于虹口的美册道契,可以推断其用途是建造轮船码头和仓库。

金能亨申领道契的时候,虹口码头、仓库可能已在修建中,甚至有可能已经建好。金能亨以平均超过每亩1000两的价格购买这14宗虹口土地,其中4块地的每亩单价达到3000两,在当时已算是天价。建码头,地理位置十分讲究,于是会出现天价土地。至于仓库和辅助设施,回旋的余地大一些,价格虽然比一般土地也会高出很多,但不会出现天价。另外,也有可能存在信息不对称的因素对价格的影响。洋商开始买地的时候不说明用途,所以价格比较低,如上表中的前三块土地那样。但一旦意图明确,卖者就会把价格抬上去。

在道契制度实行的最早的一二十年中,除了码头、紧要地段外,一般地区差不是很重要,城市功能尚未明显地显现出来,所以道契文本上虽写了四至,但不写地段。

二、同一区域价差很大

洋商在土地的选择上对贸易功能的追求,造成同一区域内地价的差别很大:适于做码头、仓库的土地,或者是交通干道边得地利优势的土地,价格就特别高,而其他土地则价格很便宜。

在道契制度实行的前20年中(1844-1863年),英租界的范围大致上就是后来的公共租界中心区。这块地区除了码头和交通要道外,同质性比较强,便于比较。我们列表来查验一下历年的地价差异。

二 城市综合功能开发中的地价表现

一、区域间差异扩大

随着城市人口的增加和人们有序生活需要的激增,城市的定位由主要倾向于对外贸易的单一功能,渐渐转向为全方位发展的综合功能:对外贸易的功能继续存在,而人们生活所需要的各种服务功能、金融、住宅建设等配套服务性产业的功能渐渐开发出来。租界各个地区的功能定位也有所侧重,如外滩一带是中央商务区,虹口一带是贸易区,静安寺一带是新的商业区,杨树浦一带是工厂区,住宅区也分为富人较为集中的区域和穷人较为集中的区域。这样,地价就从先前的主要与贸易功能挂钩,转而主要与区域功能定位与功能开发程度挂钩。

二、发展较为成熟的区域内部价差缩小

二十五保头图和二图是南京路中心商务区的邻近地段,其城市综合功能也较早地得到开发。表现在地价上,就是地段内的地价差距显著缩小,从表3和图1可以反映出来。

图1 二十五保头图、二图最高最低契内价之比

至于杨树浦、曹家渡这样的地区,至少到清末,区域内的地价差距仍然很大。这类区域由于开发较晚,在地理位置上距离市中心(中央商务区)较远,其区位功能尚未定位,或只偏重于某一方面,导致即使在较小的区域范围之内,地价仍有较大的差异。一旦这些地区的城市综合功能得到较深度的开发,区域内部的地价差异就会缩小。

三 工部局修路所涉及的一级市场购地常由他人出面以防哄抬地价

工部局为修路(包括新建和扩建),作为土地的需求方,既在土地的一级市场上购地(向中国原住居民购地并申领道契),也在土地的二级市场上购地(购买已领道契的土地)。表4是根据道契资料编制的工部局在一级市场上“永租”土地的情况。

这种情况反映了工部局在土地一级市场上购买土地的几个特点:第一,在租界的中心区域,先前已有的路多为私人修建,租界在原有基础上逐渐扩建,一级市场往往所剩有限,只有一些边角余地,所以是偏重于二级市场的购地;第二,在越界筑路的时候,一些洋商,甚至包括部分华商,为了争取交通条件的改善,常常愿意把筑路土地无偿捐给工部局;(15)第三,工部局是租界内的权威组织,工部局如果自己出面购买大片土地,肯定会引起卖方哄抬地价,所以,如果需要较大量购地,工部局常自己不出面,而由别人代购。1877年,为麦根路延长至极司非而路,工部局通过地保向乡民买地,所需土地四五十亩,每亩买价不到60两。(16)1895年10月,工部局获知信息,外国领事们将向中国当局交涉租界扩展计划,如果此事得到实现,则界内地价必将大幅度上涨。有人建议乘当时或许可以按每亩100两的地价买进的时机,立即收购筑造新路所需的地皮。工部局同意这项建议,指定专人负责购进从徐家汇到极司非而路修筑一条道路的地皮。同时,计划购置土地,修建一条从公墓到徐家汇路之间与它西边的路平行的马路,以便使从静安寺来的马车得以分流。(17)但这几次收购在《道契》资料的第一次申领记录中并未得到体现,可以肯定是由别人出面代购了土地。正如1907年6月19日工部局董事会会议记录了步枪靶场扩建的一则决定所称:“根据工务委员会的指示,将要求阿尔格先生(如果他能办到的话)以每亩1000两或低于1000两的价格购置这块地皮的任何部分。要求他将买进的这类地皮用他自己的名义登记,并尽一切努力不让别人晓得工部局是土地的购置者。”(18)

四 工部局在二级市场购地修路代价越来越高

在租界中心区域改善交通,或拓宽路面,或拉直道路,或打通“瓶颈”,工部局起了关键作用。他们在二级土地市场上完全按市场方式购进土地,实施道路改善计划。随着地价的上涨,工部局在二级市场购地修路的代价也越来越高,有时只好放弃最优方案,而采取次优或替代方案。根据手头能够见到的资料,按时间顺序进行梳理:

1875年3月3日,工部局董事会会议决定向西乐戏院的受托管理人出价500两,以取得他们那幢房屋南边的那部分地皮,以便在圆明园路和诺门路之间修建一条马路。(19)

重建235号册地上的房屋估计费用 10000两

租金损失 1000两

出让土地0.756亩,以每亩6 500两的价格计 4914两

合计 15914两

工部局不打算支付重建235号册地上房屋的款项,只同意支付地价。(32)

1884年8月,毛礼逊致函工部局董事会,他代表怡和洋行向董事会提出出让第1号册地的一小块土地,用以拓宽北京路。开价5000两,约合每亩1.3万至1.4万两之间。董事会未作决定。(34)

1888年汉璧礼路延伸,工部局必须购买属于27位业主的16块册地上的2.2亩土地,其中1.1亩可按每亩1500两的价格买到,而另外的1.1亩土地,业主却要求按每亩4600两的价格出售,因此全部费用,包括房屋拆迁费以及15%的佣金在内,共计是8567.50两。汉璧礼路的延伸还要经过徐润的土地,徐润自愿提出无偿出让他的2.5亩土地,但他的土地被老顺记商行等户的册地所横断,而老顺记等户对他们那块面积为1.215亩的土地要价1628.55两。因而这项延伸工程的土地费用总计高达10196.05两。测量员建议,避开高要价业主的土地,另选一条只在徐润的土地上通过的线路。徐润愿意无偿出让所需的全部土地,其面积约为3.682亩。(36)

1890年南京路筑人行道购地,每亩约1万两。(37)从1890年到1891年,为拓宽九江路,工部局多次与公平洋行的汉璧礼商讨购地事宜。(38)

1903年工部局地产委员会为拓宽熙华德路,赔偿玛礼逊洋行白银4700两(原要求5781两),并为大沽路修造事,赔偿一名华人业主每亩3300两,该华人业主坚决不接受任何关于必须无偿出让土地的建议。(43)

1906年工部局与祥茂洋行达成协议,以白银7万两购买第168号册地。(45)

随着租界中心区域的发展和租界边界的不断扩张,工部局在修路方面的责任越来越重,在中心区购地的代价也越来越大,但工部局所遵循的基本原则似乎一直没有改变。这些原则大致可以归纳为以下五点:

第一点,完全尊重市场经济原则,把购地筑路作为市场行为,把自己作为买卖的一方;第二点,尊重对方,不使用强权;第三点,通过修订《土地章程》,明确土地业主须分担筑路义务,并鼓励在筑路中受益的业主作出若干贡献;第四点,常由他人出面代为在土地一级市场购地,而不是由工部局自己出面,以避免地价上涨幅度过大;第五点,如果业主不愿意出售,或工部局认为代价太高,便会将工程绕道(造成上海的老马路常弯弯曲曲)、寻找代价较低的替代道路或暂时搁置。这些原则体现出对私有产权的尊重,弱点是购地筑路的代价比较高,而且规划的整体性和预见性较差,常常会因业主的态度而发生变化。

五 工部局为提供其他公共设施的购地

工部局在成立之初的主要职责就是修路架桥,让居民有最基本的城市生活条件,让上海这个对外通商口岸可以初步履行对外贸易的功能。但是随着人口的增加和租界城市化的发展,单一的外贸功能渐渐上升到综合的城市功能,工部局不仅要在土地市场上购地,用以修路架桥,而且要在土地市场上购地,用以其他城市公共品的建设,以满足城市化的功能需求。从《工部局董事会会议录》、《北华捷报》等资料中归纳出以下一些为了公共设施的购买土地案例:

(1)为建发电厂购地。1908年,工部局电气处以白银7.5万两在杨树浦江边购地39亩,用以建设新发电厂,以取代早先的小厂。(47)

(6)为办国际展览会购地。1907年为筹办国际展览会,计划在毗连忆定盘路的地段购地400亩作为会址,借助哈同以每亩最高1000两的价格购得。(56)

工部局购地用途的多元化反映了城市综合功能渐渐得到重视和开发。

注释:

①史梅定主编《上海租界志》,上海社会科学院出版社2001年版,第458页。

②蔡育天主编《上海道契》第26卷,上海古籍出版社2005年版,第51页。

③蔡育天主编《上海道契》第26卷,第148页。

④蔡育天主编《上海道契》第26卷,第155页。

⑤蔡育天主编《上海道契》第26卷,第216页。

⑥[法]梅朋、傅立德著《上海法租界史》,倪静兰译,上海社会科学院出版社2007年版,第287页。

⑦蔡育天主编《上海道契》第30卷,第128页。

⑧蔡育天主编《上海道契》第30卷,第136-137页。

⑨蔡育天主编《上海道契》第26卷,第243页。

⑩蔡育天主编《上海道契》第26卷,第137页。

(12)张辉:《上海市地价研究》,中正书局1935年版,第37-38页。

(13)根据英册、美册道契资料计算。

(16)《工部局董事会会议录》第7册,第617页。

(22)North China Herald, April 12, 1877, p.370.

(23)North China Herald,May 12, 1877, p.471.

(24)North China Herald, June 2, 1877, p.549.

(26)(27)(28)(29)(30)《工部局董事会会议录》第7册,第696、722、735、756、776页。

(35)(36)《工部局董事会会议录》第9册,第578、700页。

(37)《工部局董事会会议录》第10册,第699页。

(39)《工部局董事会会议录》第12册,第499页。

(40)《工部局董事会会议录》第15册,第547页。

(41)《工部局董事会会议录》第15册,第551页。

(42)《工部局董事会会议录》第15册,第553-554页。

(43)《工部局董事会会议录》第15册,第618页。

(44)《工部局董事会会议录》第15册,第645页。

(46)《工部局董事会会议录》第18册,第541页。

(49)《工部局董事会会议录》第12册,第569页。

(52)《工部局董事会会议录》第14册,第497页。

(53)《工部局董事会会议录》第14册,第511页。

(54)《工部局董事会会议录》第10册,第734-735页。

(55)《工部局董事会会议录》第14册,第601页。

(57)《工部局董事会会议录》第12册,第510页。

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