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通过反思美国次贷危机可以发现,次级住房抵押贷款的借款者绝大多数是那些少数族裔和低收入者,他们恰恰是住房消费,而不是住房 投资 。因此.美国次贷危机从现实层面对我国传统理论中关于住房消费、住房投资与 经济 危机关系的认识产生了重大冲击。
(二)次级债危机造成国际短期资本从中国房地产 市场 撤离
三、美国次贷危机对我国房地产业的启示
面对美国次贷危机引起的全球经济危机的出现,综合考虑我国产能过剩和即将面临的出口缩减,国内流动性泛滥危机因素,可以说 中国经济 和 金融 体系已经潜藏着巨大的风险。因此,必须慎重对待我国房地产业的发展规划。
(一)加强信用监管,提高个人房贷资产质量
建立和完善我国个人征信系统,改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询 材料 进行判断和决策,以及银行和客户间信息不对称的现实状况,减少各种恶意欺诈行为,加强已放贷款的监督 管理 ,对个人住房抵押贷款的信用风险分层次管理。完善个人信贷 法律 ,加强对失信、违约的惩处,从法律上保障银行开办消费信贷业务的利益。
(二)实现商业银行资产证券化,通过证券化分散风险
目前,我国的各大商业银行还没有实现资产证券化,所有按揭贷款都存放在商业银行,也意味着所有风险都集中于商业银行。一旦银行遭遇风险,将对金融业、房地产业以及相关上下游产业带来致命打击。对此,加快住房抵押贷款证券化,发行抵押贷款债券,引进抵押贷款投资者可以有效解决银行资金问题,避免所有风险都集中在商业银行。并减少风险积聚,把风险分担给其他投资者,从根本上改变传统银行的盈利模式,帮助融机构突破资本的瓶颈。当然,在推动住房抵押贷款证券化的过程中,也要加强监管.注意规避由此产生的风险。
(三)切实稳定房价和研究防范危机的措施
我国政府应该切实采取措施稳定房价,研究如何应对可能出现的住房信贷危机。政府应时刻监控住房抵押贷款市场的危机聚集情况,在危机爆发前向放贷者和投资者发出警告,减少或停止新的危险住房抵押贷款。在市场危机爆发初期,政府应该挺身而出,坚定市场信心,防止市场过度反应,导致危机扩散到金融市场其他领域。政府应该稳定借贷者,减少其被银行和抵押贷款公司收回房屋资产以降低收回的速度,保障房价稳定,也保证 社会 稳定,防止危机扩散到社会及 政治 领域。