案例说法：预租协议的效力认定及格式条款的适用

案件评析

1.预租协议与正式租赁协议是不同的，预租协议是双方签订正式租赁协议前的一种约定，其包含租赁标的物等在内的主要内容尚未最终确定，即存在重新约定的可能性，预租协议最主要的功能是保障同等条件下的优先租赁权。本案双方仅签订了预租协议，尚未签订正式的租赁协议，应按预租协议的内容确定双方权利义务关系。

2.预租协议具有合同效力，一方违约守约方具有合同解除权，只要存在《合同法》第九十四条规定的情形，即可行使解除权。《合同法》第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。本案在双方签订正式租赁合同前，原告三次向被告作出意思表示，第一次以微信聊天方式向被告个别工作人员表达因考察不详和个人原因决定退出，要求退回意向金；第二次以书面律师函的形式，表达因对被告提供的位置不满意，要求按照约定退回意向金；第三次以书面的《解除预租协议通知书》，表达因被告未按照承诺的时间通知进场装修和开业，构成根本违约，通知解除双方协议，要求退还意向金50 000元。比较三次意思表达方式，显然第一次的意思表示具有非正式性和随意性，而第二次的意思表示更具有正式性和确定性，具有民事法律行为效力，应采信原告第二次的意思表示，自被告收到该律师函之日起，双方的预租协议书依法正式解除，第三次的意思表示应视为是对第二次意思表示的强化和补充。

3.格式合同中，存在冲突内容格式条款的情况下，如何适用相应的格式条款。本案双方所签预租协议第六条和第九条，内容是相互冲突的。从条款形式来看，第九条约定是整个合同中唯一用加黑划底线表示的，标明该条款是对双方的明显提示，应具有优先适用性。且被告作为本案格式合同的提供者，对格式条款的适用存在争议的，按照公平原则，为了平衡双方权益，应适用不利于格式合同提供者即本案被告的条款。并且，从实际情况来看，在原、被告双方预租协议书实际解除后，原告所预租的场地，在被告正式开业之前，已另租给他人，客观上也不存在经济损失，因此应适用第九条约定，支持原告的诉求。

编辑：王殳